Alquileres: Ley Bases consolidó DNU

Lunes 22 de julio de 2024

La reciente aprobación de la Ley Bases consolidó definitivamente DNU que derogó leyes de alquileres. El de renta ya es un mercado mucho más previsible y confiable. Por Abatti-Rocca-Abatti (h).

La reciente aprobación legislativa de la denominada Ley de Bases viene a consolidar las disposiciones relativas a la locación urbana del DNU 70/2023, vigente desde al 29/12/2023 que han producido un verdadero cambio copernicano, que ha beneficiado tanto a locadores, locatarios y corredores inmobiliarios al establecer principios de libertad contractual que nunca antes existieron en las relaciones locativas inter partes.

No caben dudas del excelente resultado generado por el DNU 70/2023 al haber derogado las nefastas leyes 27.551 y 27.737, demostrando que cuando prevalece la libertad contractual, aumenta la oferta locativa y los inquilinos pueden elegir y negociar el precio de los alquileres, incentivando inversiones que desarrollan el mercado inmobiliario y, a las pruebas nos remitimos con solo observar los datos de los portales de ofertas de viviendas en alquiler y desde luego las estadísticas publicadas en Reporte Inmobiliario, si tomamos como ejemplo la Ciudad de Buenos Aires, donde antes del 1 de julio de 2020, fecha en que entró en vigencia la nefasta ley 27.551, había una oferta promedio de entre 15.000 y 20.000 unidades y luego disminuyó drásticamente hasta llegar a unas 1.300 en junio de 2023, pero con la sanción de la ley 27.737 en octubre de 2023, que supuestamente solucionaría los errores de la anterior, fue como arrojar más nafta al fuego y en noviembre se llegó a oferta cero (apenas unos 80 inmuebles), pero a partir del 28 de diciembre de 2023, fecha de entrada en vigencia del DNU 70/2023, todo cambió y en apenas seis meses llegamos a unas 17.000 viviendas ofertadas en locación. Todo esto corrobora las ventajas de la libertad contractual y la eliminación de la intromisión del Estado en las relaciones contractuales privadas.

Recordemos, que las leyes 27.551 y 27.737, modificaron disposiciones del Cód. Civ. y Com. vigente desde el 1 de agosto de 2015, originando con la excesiva protección de los derechos del locatario, el efecto contrario al querido, desabasteciendo al mercado locativo de vivienda en forma exponencial. El DNU 70/2023, cuya normativa en materia locativa vino a equilibrar los derechos y obligaciones recíprocos entre locador y locatario y brindar un marco de mayor seguridad jurídica, que finalmente beneficia a todas las partes, especialmente al locatario, que ante el aumento de la oferta locativa puede elegir y negociar el precio en posición de igualdad (Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres según DNU 70/2023 y Código Civil y Comercial, colc. Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2024, p. 30).

Principales modificaciones establecidas por el DNU 70/2023.

Plazo

El art. 256 del DNU 70/2023 modificó al art. 1198 CCyC, eliminando el plazo mínimo locativo para todos los destinos, brindando una amplia libertad a las partes, ya que antes había que sujetarse al plazo mínimo de orden público de tres años, salvo las excepciones contempladas en el art. 1199, como las locaciones de sedes de embajadas, consulados y del personal diplomático extranjero, turísticas, de guarda o depósito de cosas, cocheras, puestos en mercados y ferias y las destinadas al cumplimiento de una finalidad determinada.

Se mantiene el plazo máximo locativo de 20 años para el destino habitacional y de 50 años para los restantes destinos.

Precio del alquiler

Constituye la contraprestación que debe el locatario al locador por el uso y goce del inmueble y debe ser determinado en dinero (art. 1187 CCyC), por eso, desde la reforma del art. 765 y 766 del CCyC por el DNU 70/2023, la moneda extranjera está equiparada para los efectos cancelatorios a la nacional. Al contrato de locación, se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa (art. 1187 CCyC).

En las locaciones cualquiera fuere su destino, solo podrá cobrarse el alquiler por períodos mensuales (art. 1196, in fine CCyC), salvo que se trate de locaciones turísticas, donde por usos, prácticas y costumbres son vinculantes cuando las partes se refieren a ellos (art. 1º CCyC) y en la práctica, los alquileres se pagan por adelantado por todo el período (diario, quincenal, mensual, trimestral).

Cuando el precio de la locación (alquiler) está integrado –si así se ha convenido en el contrato conforme al art. 1208 CCyC– por las expensas de la PH, tasas, impuestos, etc., que pesen sobre la finca, se lo denomina “canon locativo”, tal como lo contempla el art. 1208 CCyC. La falta de pago de cualquiera de ellos tendrá las consecuencias del impago del alquiler –desalojo y cobro– y el sólo pago de los arrendamientos, excluidos los otros rubros, no cancela la obligación, pues sería pago parcial.

DISPOSICIONES INTRODUCIDAS POR EL DNU 70/2023 RELATIVAS AL AJUSTE DE LOS ALQUILERES

Artículo 257, DNU 70/2023.- Sustitúyese el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias por el siguiente: Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes. El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato. Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada. No será de aplicación a los contratos incluidos en este Capítulo el artículo 10 de la Ley N° 23.928.

DEROGACIÓN DE LA PROHIBICIÓN LEGAL DE INDEXAR

El art. 14 de la ley 27.551 en su primer párrafo ya había excluido a todos los destinos, tanto de vivienda como también a los no habitacionales de la prohibición de indexar los alquileres instituida por la ley 23.928 de Convertibilidad y Desindexación y, el DNU 70/2023 ratifica tal derogación en el nuevo texto del art. 1199 del CCyC.

Ya desde hace años la jurisprudencia resolvió contra de la prohibición indexatoria. “Ante la emergencia que motivó la “pesificación” de alquileres impagos pactados originalmente en dólares, ambas partes deben soportar sus efectos nocivos -se ordenó, con base en las circunstancias del pleito, que el deudor asumiera el 70% de la diferencia entre la paridad peso-dólar y la cotización libre de esta última divisa el día del pago efectivo- a fin de garantizar el derecho de propiedad tanto respecto al acreedor, para quien la “pesificación” importaría recibir un bien sensiblemente depreciado, como del deudor, atento a la existencia de un contexto distinto e imprevisible con relación al de la contratación” (CNCiv. sala K, Gaita, Carmelo y Otro c. Servifood Argentina S.A. y Otro, 05/06/2003, LL 2003-D, 694; (Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres según DNU 70/2023 y Código Civil y Comercial, colec. Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2024, p. 41).

La nueva normativa permite a las partes elegir libremente los índices de ajuste (INDEC, provinciales y de cualquier entidad pública o privada) y la frecuencia de su aplicación (mensual, trimestral, cuatrimestral, semestral, etc.), que dependerá de la magnitud de la inflación. Esto no obsta a que las partes acuerden los ajustes en base al valor de productos (nafta, café, aceite de oliva, etc.) conforme al art. 1133 del CCyC o la fijación por terceros, por ej. corredores inmobiliarios (habitualmente tres, uno elegido por el locador, otro por el locatario y el tercero de común acuerdo entre las partes) en base al art. 1134 del CCyC.

ALQUILERES EN MONEDA EXTRANJERA

Al equipararse la moneda de curso legal en el país con la extranjera mediante la reforma de los arts. 765, 766 y 1199 del CCyC por el DNU 70/2023, ahora es posible fijar los alquileres en moneda extranjera.

Artículo 765 CCyC.- Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación, sea o no de curso legal en el país. El deudor solo se libera si entrega las cantidades comprometidas en la moneda pactada. Los jueces no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes.

La nueva redacción de este artículo equipara en sus efectos cancelatorios a la moneda de curso legal en el país, con la foránea y determina claramente que la única forma que tiene el deudor -en este caso el inquilino- de cumplir el pago del alquiler es con la moneda pactada en el contrato, sea nacional o extranjera. Antes de la reforma, la posibilidad de pactar los alquileres en moneda extranjera estaba vedada porque se la consideraba “cosa” y no moneda. Esta nueva narrativa viene a simplificar la intrincada redacción que tenía el anterior artículo, dejando en claro que el deudor únicamente cumple su obligación entregando la moneda pactada, sin importar si tiene o no curso legal; y tampoco puede el deudor buscar abrigo en resoluciones judiciales que intenten torcer la letra de lo escrito en el contrato. Es muy importante la disposición en su parte final, que veda a los jueces modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes, porque con ello se evita que los magistrados se conviertan en legisladores mediante las consabidas interpretaciones teñidas de sesgos “garantistas” alejadas de la voluntad que libremente expresaron las partes en el contrato, generando inseguridad jurídica. A su vez, el art. 766 CCyC en su nueva redacción reafirma al 765 en relación a la moneda foránea, al disponer que “El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada, tanto si la moneda tiene curso legal en la República como si no lo tiene”. Se trata de una norma de orden público, porque dice que el deudor “debe” entregar la moneda pactada en el contrato y esa y no otra es su posibilidad de cancelar la obligación (alquileres), salvo que el locador le acepte otra moneda.

(*) Enrique Abatti, abogado, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina

(**) Ival Rocca (h) (**), abogado, vicepresidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina

(***) Enrique Abatti (h), abogado, vocal de la Cámara de Propietarios de la República Argentina